전세, 공급보다 수요많고…주택공급 부족 우려

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Live 중기 ㅣ 경제일반 전세, 공급보다 수요많고…주택공급 부족 우려 “임대차 시장 체크, 공급 보완을”…내년 아파트 입주장과 전세시장

기사입력2024-08-01 12:00

함영진 객원 기자 (yjham@wooribank.com) ㅣ다른기사보기

우리은행 함영진 부동산리서치랩장

한국부동산원이 내놓은 ‘전국 주택가격 동향조사(2024년 6월 1주 기준)’에 따르면, 전국 주간 아파트 전세가격은 올해 들어 0.59% 상승했다. 수도권은 1.64% 올랐는데, 서울(1.7%), 경기(1.39%), 인천(2.61%) 모두 1~2% 안팎의 오름세를 보였다. 5만여 가구 안팎의 미분양이 쌓여있는 지방의 전셋값은 0.42% 하락했지만, 수도권 일대는 9~11% 안팎의 급락세를 보였던 지난해 같은 기간의 모습과는 딴판이다.

공인중개사무소 설문으로 시장동향에 대한 부동산 시장 심리를 살펴볼 수 있는 KB부동산의 ‘월간 전세가격전망지수’도 서울은 올해 5월 기준 138.07을 기록했다. 지난해 말(2023년 12월25일) 기준, 관련 수치는 113.73으로 연내 들어 지속 상승하고 있다. 전세공급보다 전세수요가 많아 공급자의 가격협상력이 우위에 있는 지역이 늘고 전세가격 상승을 예측하는 응답 역시 더 많다는 의미로 해석할 수 있다.

최근 아파트 전셋값 상승의 기저에는 여러 가지 원인이 있다. 비아파트 전세사기 이슈로 보증금 반환 위험이 비교적 낮은 아파트로의 임차수요 쏠림과 저리대출이 가능한 신생아 특례대출을 이용하려는 전세대출 수요가 상당하다. 연초부터 수도권 주요지역의 전세가격이 오르면서 갱신계약청구권 사용(5% 임대료 증액 상한 적용)을 적극적으로 활용하는 임차인이 늘며 전세매물 출회도 많지 않은 상황이다.

실제 프롭테크 기업 ‘아실’의 아파트·오피스텔 전세 매물량 변동을 살펴보면 2024년 6월12일 기준, 한달 전보다 인천은 11.1%(7022건→6246건), 경기는 3.4%(3만7062건→3만5835건), 서울은 3.3%(2만9788건→2만8826건) 매물이 감소했다.

이외에도 미래 주택공급(인·허가) 감소 또는 부족에 대한 우려는 전셋값 상승 불안에 불을 당기는 분위기다. 국토교통부 통계누리의 전국 ‘주택건설실적 통계’ 중 ‘착공실적(begin construction)’은 2022년 38만3404호에서 2023년 24만2188호로 감소했고, 올해 4월 현재 8만9197호를 기록 중이다. 2023년은 2022년 대비 36.8% 감소했다. 이를 다시 월평균 수치로 치환하면, 2022년엔 월 착공 호수가 3만1950호, 2023년엔 2만182호, 2024년엔 2만2299호에 머물게 된다. 공사의 시작을 알리는 착공건수 감소는 향후 주택공급(준공·입주)이 감소할 수 있음을 알리는 선행지표다.

미래 주택공급 감소 또는 부족에 대한 우려는 전셋값 상승 불안에 불을 당기는 분위기다. <이미지=이미지투데이>

주택 전·월 시장 공급원 중 하나인 아파트 입주(준공) 물량은 2024년에 이어 2025년 많이 줄어들 예정이다. 2024년엔 전국 35만4492가구의 아파트가 입주하는 반면 2025년엔 24만3020가구가 입주를 앞두고 있어, 올해 대비 31%인 11만1472가구나 급감할 것으로 예상된다.

특히 같은 기간 경기도는 11만3960가구에서 6만6496가구로 4만7464가구 감소해 전년 대비 42%나 입주량이 줄어든다. 인천은 2만7016가구에서 2만3781가구로 3235가구 준공량이 적어 수도권 전반이 아파트 공급감소에 놓였다.

내년 경기도에 이어 아파트 입주 물량이 크게 감소할 지역은 대구(2만4724가구 → 1만192가구), 경북(2만3704가구 → 1만1955가구), 충남(2만2774가구 → 1만3482가구), 부산(1만5064가구 → 9110가구), 광주(9386가구 → 4300가구), 경남(2만3569가구 → 1만8799가구) 등을 꼽을 수 있다.

올해 전세가격이 다른 지역에 비해 비교적 높은 변동률을 보인 서울(1.7%)과 인천(2.61%)은 지난해보다 아파트 입주 물량 감소가 큰 지역이었다. 서울은 3만2759가구에서 2만3830가구로, 인천은 4만4567가구에서 2만7016가구로 준공물량이 감소하며 전셋값이 오름세를 탔다.

2025년엔 전국 17개 광역지자체 중 13개 지역의 입주량이 올해보다 감소할 예정이다. 특히 수도권을 감싸고 있는 경기도의 입주량이 급감하며, 서울·인천 전세가 불안이 경기 전반으로 번질 가능성이 있는 만큼 관련 임대차 시장의 모니터링과 이에 대비할 공급 보완책이 필요해 보인다. (중기이코노미 객원=우리은행 함영진 부동산리서치랩장)