상가를 매수한 후 누수 등 하자를 발견했다면

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경영정보 ㅣ 정책법률 상가를 매수한 후 누수 등 하자를 발견했다면 매도인의 하자담보책임 규정…증거 확보하고 법적 책임 고지

기사입력2025-04-01 10:16

정하연 객원 기자 (99@99law.co.kr) ㅣ다른기사보기

99LAW, 앤드 법률사무소 정하연 대표변호사

#. 사업 준비를 하던 김 대표는 서울 강남의 한 상가를 매수했습니다. 리모델링이 완비된 상태였고, “넓게 확장된 구조” 덕분에 인근 시세보다 비싸게 계약을 체결했죠. 인테리어를 추가로 하지 않아도 될 만큼 내부가 깔끔하게 정비되어 있다는 중개사의 설명도 있었습니다.

하지만 입주한 첫날부터 곤혹스러운 일이 생깁니다. 바닥이 이상하게 울렁거리고, 전면 유리벽 부근에서는 누수가 발생하기 시작한 것이죠.

◇매수 후 발견한 하자…손해배상 받을까=이런 경우, 민법에서는 매도인의 하자담보책임을 규정하고 있습니다.

민법 제580조(매도인의 담보책임)

매매의 목적물에 하자가 있는 경우에 매수인은 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있다. 다만 매수인이 하자를 안 날로부터 6개월 내에 행사하여야 한다.

즉, 매수한 상가에 중대한 하자가 있어 정상적인 영업이 어렵거나 수리비가 발생하는 경우, 매수인은 매도인에게 계약 해제 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 단, 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 권리를 행사해야 한다는 점이 중요합니다. 내용증명을 보내서 6개월 이내에 권리를 행사했다는 증거를 명확히 남길 것을 권해드립니다.

◇“확장 공사가 돼 있어 넓어요”…알고 보니=사례에서 매도인이 “같은 건물 내 상가 중 가장 넓게 확장된 구조”라고 강조하며 상가를 소개했고, 실제 매수인도 그 부분을 높게 평가해 다른 매물보다 비싸게 계약을 체결했습니다. 하지만 입주 후 해당 확장 부분에서 누수, 단열 불량이 발견됐고, 자체 공사기록도 없어 매도인에게 문의했으나 “알 수 없다”라는 말만 반복했습니다.

매수인이 직접 구청 건축과를 통해 도면을 열람한 결과, 확장 구조가 불법건축물이었고, 적법하게 등록되지 않은 부분이었음이 확인됐습니다.

누수로 인해 영업을 개시하지 못하거나 리모델링 공사를 다시 해야 하는 경우, 단순 수리비뿐만 아니라 개점지연 비용 등 간접손해에 대한 배상도 요구할 수 있다. <이미지=이미지투데이>

이런 경우, 매도인은 매매계약 당시 중대한 설명의무 위반을 한 것이고, 매수인은 매도인의 하자담보책임뿐만 아니라 계약 전제 사실의 착오를 이유로 계약 해제까지 주장할 수 있습니다.

◇위층 누수 피해, 관리주체의 책임도 있을까=상가 입주 후 얼마 지나지 않아 천장에서 물이 새는 피해를 겪는 경우도 종종 있습니다. 이럴 때 단순히 위층 소유자에게만 책임을 물을 수 있을까요?

하자 원인이 배관 노후나 샤워부스 문제 등 전유부분에 있다면 위층 점유자가 책임지게 되지만, 누수 원인이 공용부분(예: 슬래브, 배관 공용구간, 옥상 등)에 있다면 건물 관리주체(입주자대표회의, 위탁관리업체)에도 공동책임을 물을 수 있습니다.

또한, 누수로 인해 영업을 개시하지 못하거나 리모델링 공사를 다시 해야 하는 경우, 단순 수리비뿐만 아니라 간접손해(영업손실, 개점지연 비용 등)에 대한 배상도 요구할 수 있습니다.

◇상가 매수 후 하자 분쟁, 이렇게 대응하세요=상가 매매와 관련된 하자 분쟁은 단순한 생활 불편을 넘어서 실제 영업 차질과 재산권 침해로 이어집니다. 그래서 다음과 같은 대응이 중요합니다.

하자 대응 3단계 체크리스트

1. 입주 직후 점검 필수=누수, 단열, 바닥 들뜸, 창호, 전기 설비 등

2. 증거 확보(사진, 영상, 진단서, 견적서 등)=최대한 초기 상태를 입증할 수 있어야 함

3. 법적 책임 고지=내용증명을 활용해 매도인, 위층 소유자, 관리주체 등 책임 소재별로 고지

상가 매수는 단순한 부동산 계약이 아닌, 영업공간 확보를 위한 사업 행위입니다. 입주 후 하자가 발생하면 단순 불편을 넘어 개업 지연, 고객 손실, 브랜드 이미지 하락 등 더 큰 피해로 연결될 수 있습니다. 하자를 발견했다면, 감정만으로 대처하지 말고 계약서, 설계도, 현장 사진 등 객관적 자료를 확보한 후, 내용증명을 보내는 등 법률적 조치를 신속히 개시해야 합니다. (중기이코노미 객원=99LAW, 앤드 법률사무소 정하연 대표변호사)

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