공동주택 공시가격 내렸는데 주택시장 영향은

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Live 중기 ㅣ 경제일반 공동주택 공시가격 내렸는데 주택시장 영향은 보유세 경감 등으로 인한 ‘거래량’ 평년 회복은 당분간 제한적일 듯

기사입력2023-05-03 18:00

함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) ㅣ다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장

국토교통부가 2023년 1월1일 기준 공동주택 공시가격(안)을 지난 3월22일 공개했다. 총 1486만호(아파트 1206만호, 연립주택 53만호, 다세대주택 227만호)의 공동주택 공시가격을 조사·산정한 결과, 공시가격 변동률(안)은 –18.61%를 기록했다. 이를 4월27일 결정공시한 수치는 –18.63%로 이전 발표 때보다 0.02%p 추가 인하됐다.

지난해 공시가격 변동률 17.2% 인상에 비해 올해는 관련 수치가 크게 하락해, 2013년 이후 10년 만에 공시가격이 마이너스 수치를 기록한 셈이다. 이는 지난 1월25일 발표한 2023년 표준주택(25만호) 공시가격 변동률 –5.95%보다 낙폭이 큰 수준이었다.

전년대비 공시가격 변동률이 눈에 띄게 하락한 지역은 세종(-30.71%), 인천(-24.05%), 경기(-22.27%), 대구(-22.06%) 순으로, 공동주택 공시가격의 현실화율은 지난해 71.5%에서 올해 약 69%로 2.5%p 낮아졌다.

2023년 공동주택 공시가격이 하락한 주요 원인은 기준금리 인상과 경기둔화 우려 등으로 주택 가격하락 및 거래 침체가 본격화된데 있다. 더불어 공시가격 현실화 계획(2020년 11월) 후 가파르게 상승한 공시가격이 국민 세부담으로 직결되자, 납세부담 경감을 위한 정책노력(2022년 11월23일 공시가격 현실화 수정 계획)도 적극 반영됐다.

©중기이코노미

일단 아파트 일부에서 나타나는 공시가격과 실거래가 간 역전 문제가 줄면서, 공시가격에 대한 수요자 수용성이 개선되고 공시가격에 대한 이의신청 건수도 다소 감소했다.

공시가격 하락이 올해 1분기 규제지역 해제 외 보유세 관련 공제액 및 세율·세부담상한선 인하 등과 맞물리며, 부동산 보유관련 과세부담이 과거보다 경감될 것으로 기대된다. 부동산 과세의 기준이 되는 공시가격 등은 건강보험료, 개발부담금, 각종 평가나 연금의 행정자료로 쓰이고 있는 상황이고, 일부에선 보유세 부담을 임차인에게 전가해 빠른 월세화에 영향을 줬다는 점에서 과세 속도조절이 해당 부작용을 감소시킬 전망이다.

다만 올해 종합부동산세 공정시장가액비율 변경 유무는 좀 더 지켜볼 필요가 있다. 정부가 시행령을 통해 60∼100% 사이에서 공정시장가액을 조정할 수 있는데, 올해 부동산 가격 하락에 따른 세수감소를 해결하기 위해 공정시장가액을 60%에서 80%로 되돌리는 방향도 검토되고 있기 때문이다.

공시가격 하락 등 보유세 경감 영향으로 인한 주택 거래량의 평년 회복이나 개선효과는 당분간 제한적일 것으로 판단된다. 집값 호황기에 비해 주택을 매입하기 위한 구매환경이 악화됐고 주택보유에 따른 세금부담이 낮아지며 급하게 처분하지 않고 관망하려는 매도 움직임이 예상된다.

공시가격 하락 등 보유세 경감 영향으로 인한 주택 거래량의 평년 회복이나 개선효과는 당분간 제한적일 것으로 판단된다. <이미지=이미지투데이>

기준금리 인상 속도는 조절되고 있으나, 경기둔화 우려 및 총부채원리금상환비율(DSR) 규제, 미분양 순증 등 주택시장의 각종 지표가 단기에 회복되는 것이 불확실하고, 입주 등 공급과잉 우려가 잔존한 지역들은 주택구매 의지가 과거보다 높지 않은 상태다.

과세부담 완화가 집값 회복에 영향을 주기보다는 급격한 세 부담을 낮춰 실수요자 주택보유 관련 심리적 부담을 낮추고 1주택 교체수요의 시장 진입문턱을 낮추는 효과를 기대할 만하다.

제한된 매입수요에 지역별 양극화가 심화된 상황 속 고가주택 등에 대한 과세부담이 일부 경감되며 일명 똘똘한 주택이나 수도권 상급지 위주의 갈아타기, 지방의 수도권 원정매입이 제한적으로 발생할 수 있겠다.

일각에선 전세사기가 집중되고 있는 연립·다세대는 공시가격 하락으로 전세금반환보증 가입이 제한돼 임차인 보호가 약해질 것이라는 우려의 목소리도 상존한다. 연립·다세대 주택은 HUG의 전세금반환보증(수도권 7억원 그 외 지역 5억원 이하) 가입 주택가격기준이 공시가격의 140%에 해당하는 금액 적용이 최우선으로 1년 이내 매매가격보다 우선 적용된다. 이는 2022년 12월31일 이전 신청 건 150% 적용보다 10%p 낮아진 것으로 2023년 5월1일 이후 보증보험 신청 건부터는 전세가율(부채비율) 90%도 적용될 예정이다. (중기이코노미 객원=직방 함영진 빅데이터랩장)