토지거래허가구역 상가·주택은 임대 가능할까

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Live 중기 ㅣ 경제일반 토지거래허가구역 상가·주택은 임대 가능할까 토지거래허가제…부동산 매입 시 유의할 점 체크

기사입력2021-09-03 11:30

함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) ㅣ다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장

투기적 토지 거래가 성행하거나, 땅값이 급격히 상승하는 지역 및 그럴 우려가 있는 지역을 5년 이내의 기간을 정해 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정하는 제도가 바로 ‘토지거래허가제’다.

허가구역 내에 있는 토지에 관해 소유권·지상권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하는 당사자는 공동으로 시장·군수·구청장의 허가를 받아야하고, 토지거래허가를 받아 취득한 토지는 정해진 기간 동안 허가받은 목적대로 이용해야한다. 주거용·개발용(사업용) 등 목적별로 토지이용 의무기간을 2~5년간 제한하고 있다.

토지거래허가구역은 전국 대도시에 산재해 있지만, 대표적인 지역으로는 서울 강남 삼성·청담·대치동 및 송파 잠실동 일원 14.4㎢가 있다. 국제교류복합지구 호재가 겹치며, 2021년 6월23일~2022년 6월22일까지 토지거래허가구역 등 규제지역으로 묶인 상태다. 특히 이 지역은 일반 토지거래허가 면적(도시지역 내 주거지역 180㎡초과)의 1/10 이상 면적(도시지역 내 주거지역 18㎡ 이상 등)일 경우 허가를 받아야 하는 등 규제 수위가 상당히 높다.

토지거래허가구역의 거래 규제가 강력한 만큼 해당지역의 부동산을 매입·매도할 때 유의해야할 부분이 많다. 거래 규제를 사전에 살펴 신중히 접근해야 한다. 토지거래허가구역 거래 시 유용한 팁을 몇 가지 살펴본다.

매매 거래가 많은 주거용 토지의 경우 2년간 ‘자기 거주용’으로 이용해야 하므로, 해당 주택에 임대차 계약기간이 남아 있는 경우에는 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없다.

다만, 실제로 토지를 취득(소유권 이전)하기 까지는 통상 2~3개월이 소요되는 경우가 많아, 토지 취득시점이 도래하기 이전까지 임대차 계약기간이 종료되는 경우라면 예외적으로 토지거래 허가신청이 가능하다. 따라서 허가 신청 시 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 통상적인 계약관행 내(약 2~3개월)에 있고, 매수·매도인이 잔금 납부일까지 해당 임대차 계약이 만료됨을 객관적으로 소명하는 경우에는 허가권자(관할 구청장)의 판단 하에 허가를 받을 수 있다. ‘주택임대차보호법’에 따른 임대차 계약의 ‘묵시적 갱신’이 존재하지 않음을 입증할 수 있도록 임차인 확인 등 객관적인 증빙자료를 첨부하면 좋다.

토지거래허가구역의 상가는 취득 후 일부 임대가 가능할까? 토지거래계약 허가 신청인이 제1·2종 근린생활시설 내 일정 공간을 직접 이용하는 경우, 허가권자의 판단에 따라 여타 부분에 대한 임대 제공이 가능하다.

‘건축법 시행령’에 따른 제1·2종 근린생활시설의 경우, 취득 후 직접 이용보다는 임대수익 확보가 주된 목적인 경우가 많음을 감안해, 건축물을 취득해 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대할 수 있도록 ‘자기경영’ 원칙의 예외를 인정하고 있다. 다만, 신청인이 자기경영을 하는 공간과 임대를 하려는 공간은 구분 소유 등으로 분리되어 있어야 하고, 신청인의 허가 신청 시 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 작성·제출해야한다.

그렇다면 주택은 취득 후 일부 임대가 가능할까? ‘건축법 시행령’에 따른 단독주택(다중주택·공관 제외)과 공동주택(기숙사 제외)의 경우에도 해당 건축물의 일부 임대가 가능하도록 ‘자기거주’ 원칙의 예외를 인정하고 있다. 토지거래계약 허가 신청인이 해당 단독·공동주택에 실제로 거주하는 경우라면, 직접 이용하지 않는 일부 공간에 대해서는 허가권자의 판단 하에 임대 목적으로 활용하는 것이 가능하다.

오피스텔 거래는 토지거래허가를 받아야할까? 오피스텔도 대지지분 면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 등)을 초과하는 경우라면 토지거래계약허가를 받아야 한다. 허가 신청 시 오피스텔의 이용목적(주거용, 경영용 등)을 토지이용계획서에 명기하고, 허가받은 이후에는 2년간 자기거주 또는 자기경영 의무를 이행해야 한다.

토지거래허가구역은 부동산 수요억제책 중 가장 강력한 규제에 속한다. 자기거주 또는 자기경영 의무와 함께 일정 면적 이상은 반드시 허가를 받아야 토지 매입이 가능한 만큼 거래 시 꼼꼼하게 사전에 제도를 숙지하는 것이 중요하다. (중기이코노미 객원=직방 함영진 빅데이터랩장)