적은 돈으로 우량 부동산에 투자 ‘리츠’ 어떨까

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오피니언 ㅣ 키워드이슈 적은 돈으로 우량 부동산에 투자 ‘리츠’ 어떨까 높은 매입가격 부담 덜 수 있는 간접투자…투자가치 하락 위험 최소화

기사입력2022-10-04 00:00

함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) ㅣ다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장

부동산에 투자하는 방법은 직접투자와 간접투자가 있다. 부동산 간접투자 방식의 대표주자가 바로 ‘리츠’다.

리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)란 부동산투자회사법 제2조 제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고, 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사를 말한다. 보통 세제 혜택을 받기 위해 부동산 임대수익의 90% 이상을 배당금으로 투자자들에게 돌려주는 구조다.

1960년 미국에서 최초 도입돼, 2000년 이후 유럽 및 아시아로 급속히 확산됐다. 우리나라는 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유 부동산을 유동화하며 기업구조조정을 촉진하기 위해 부동산투자회사법을 제정(2001.5.7.)하며 도입됐다.

부동산 직접투자는 높은 매입가격 부담으로 소액투자가 쉽지 않은 반면 리츠는 소액투자자에게 우량 부동산에 대한 참여 기회를 제공하고, 일반인도 부동산 간접투자를 할 수 있는 것이 장점이다. 단기 자본이득이나 차액을 목적으로 지가 등 가격 상승을 노리는 투기와 달리 부동산과 금융시장을 결합해 투자와 운용, 배당을 통한 자산운용의 묘를 살린 것이 특징이다.

리츠 투자대상이 실물자산인 부동산이므로 물가가 상승해도 투자가치의 하락 위험이 최소화된다. 최악의 경우 보유 부동산의 처분으로 투자원금 손실을 낮출 수 있다. 임대료, 공실률, 관리비용 등에 대한 합리적인 투자 분석을 통해 안정적인 주주 수익률을 제시하기도 한다. 상장된 리츠의 경우, 필요할 때 보유 주식을 팔아 현금화할 수 있으므로 편리한 유동성을 갖췄다.

리츠는 부동산과 금융시장을 결합해 투자와 운용, 배당을 통한 자산운용의 묘를 살린 것이 특징이다. <이미지=이미지투데이>

리츠를 통한 투자는 토지재산세가 0.2%의 단일세율을 적용받으므로 종합부동산세 대상에서 제외되고, 배당 가능 이익의 90% 이상을 배당할 경우 법인세가 거의 발생하지 않는 구조라 절세에도 유리하다.

2000년대 등 과거와 달리 리츠 시장 규모는 점차 커지고 있다. 2005년~2013년 간 한해 1개 또는 11개 정도에 그치던 리츠 투자건수는 2014년 20건에서 2016년 60건으로 급증하고 2019년 48건, 2020년 30건, 2021년 12건을 기록했다.

투자건수에 비례해 리츠 투자액도 상승했다. 2005년 1573억7000만원 수준에서 2013년 1조2429억1100만원으로 첫 1조원 대를 기록한 이후 2019년 7조740억7300만원으로 투자액이 급증했다. 2021년은 2조1413억3700만원을 나타냈다.

리츠가 소유한 부동산 유형은 주택, 오피스, 리테일, 물류, 호텔, 복합형 등이 주류를 차지하고 있다. 복합형은 하나의 리츠가 둘 이상 유형의 복수 부동산에 투자해 주된 유형의 구분이 어려운 경우 복합형으로 분류한다.

2005년부터 올해까지 리츠에 운용되는 대표상품은 주로 주택으로 62.83%를 차지한다. 오피스가 19.86%로 뒤를 이었고, 리테일(12.9%), 복합형(2.15), 물류(1.25%), 호텔(0.9%) 등이 일정 비중을 나타내고 있다. 2014년 이전에는 주로 오피스와 리테일 운용 비중이 높았고 그 이후엔 주택 비중이 높은 편이다. 상장보다는 비상장 비중이 크고, 지역분포는 수도권이 가장 많다. 지방은 주로 울산, 대구, 부산, 세종, 광주 등지에 분포해 있다.

개인이 리츠에 투자하는 방법은 상장된 리츠 주식을 구매하거나 신규리츠 공모 시 청약하는 두가지 방법이 대중적이다. 리츠와 관련된 자세한 통계와 정보가 궁금하다면 국토교통부에서 위탁받아 한국부동산원이 운영 중인 리츠정보시스템을 살펴보면 된다. 리츠 수, 리츠 자산규모, 공모 현황과 일정, 배당수익률, 주관회사 등의 자세한 투자정보를 얻을 수 있으니 소규모 자금으로 대형 부동산 간접투자에 관심이 있다면 리츠 공부를 해보는 것이 좋겠다.

요즘은 온라인 쇼핑이 대중화 되며 주로 물류관련 리츠의 수익률이 높은 편이다. 유동성과 배당소득 및 재산세 분리과세, 공모리츠 세제지원과 같은 다양한 세제혜택 등을 꼼꼼히 살펴 신중히 접근하는 것이 좋다. (중기이코노미 객원=직방 함영진 빅데이터랩장)