분양권 취득 주택의 ‘취득세 중과 여부’ 기준은

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경영정보 ㅣ 세무회계 분양권 취득 주택의 ‘취득세 중과 여부’ 기준은 ‘분양권 취득일’ 주택수…주택수·조정대상 따라 중과여부·세율 달라

기사입력2025-01-02 08:33

채수왕 객원 기자 (alentino@naver.com) ㅣ다른기사보기

세무법인 신원 채수왕 세무사

부동산을 매입할 때 고려해야 할 여러 사항 가운데 가장 중요한 것은 취득자금의 여력일 것이다. 수억원의 부동산을 매입하면서 자금계획은 필수다. 하지만 잘못된 자금계획으로 낭패를 보는 경우가 있는데, 바로 아파트 분양취득에 따른 취득세의 잘못된 판단이다.

보통 취득세 중과여부 및 중과세율은 주택이 몇 채인지, 취득하는 주택이 조정대상지역에 위치하고 있는지에 달라진다. 분양권으로 취득하는 주택의 취득세 중과여부를 판단할 때, 주택수는 잔금일 당시의 주택수가 아닌 분양권 취득일 현재의 주택수(분양권 포함)를 기준으로 계산한다는 점을 유의해야한다.

즉 분양권 취득일 당시에는 분양권 포함 3주택을 보유한 자가 아파트 준공 전 다른 주택을 처분해서 분양권으로 취득하는 주택의 취득일 현재에는 비조정대상지역 2주택자가 됐더라도 분양권 취득일 당시에는 3채의 주택을 보유하고 있었으므로 비조정대상지역 3주택자로 보아 8%의 취득세율이 적용되는 것이다.

©중기이코노미

위 사례는 2주택을 보유한 자가 비조정대상지역에 위치한 분양권을 취득한 후 2주택 중 1채를 먼저 양도하고 분양권으로 취득하는 주택의 잔금을 지급한 경우에도 3주택 중과세율이 적용되는 사례다. 이러한 취득세 중과세를 회피하고자 2주택 중 한 채를 양도한 후 분양권을 배우자에게 증여하고, 증여받은 배우자가 아파트 잔금을 지급하는 방법이 제시됐다.

이에 실무전문가들은 취득세 중과여부는 인별 기준이 아닌 세대별로 판단하고, 세대원에게 분양권을 증여했다면 세대 내에서의 소유권 변동만 있었고 세대 단위로는 변동사항이 없으므로 중과여부는 변동이 없을 것으로 정리했다. 그러나 이러한 방법에 대해 과세관청에서는 남편이 부인에게 분양권을 증여했다면 남편과 시행사의 계약은 해지되고 부인과 시행사간 새로운 분양계약이 성립된 것으로 보며, 이 경우 부인이 분양권을 증여받은 날(증여계약일) 현재 분양권 포함 주택수를 기준으로 취득세 중과여부를 판단한다고 해석한 바 있다. 따라서 분양권을 증여로 취득할 당시 분양권 포함 2주택자였고 취득하는 주택이 비조정대상지역에 위치하고 있으므로 비조정대상지역 2주택의 취득으로 보아 취득세를 중과하지 않는다는 것이다.

이와같은 문의가 잇따르자 과세관청에서는 지난 11월 세법개정안을 제출했다. 개정안의 내용은 아래와 같다. 아래의 두가지 사항인 경우 분양권을 매매나 증여 등으로 취득할 당시의 주택수가 아닌 최초 분양권 취득일 당시의 주택수를 기준으로 취득세 중과여부를 판단한다는 내용이다. 이 경우 일부 주택을 처분하고 분양권을 배우자 등에게 매매나 증여로 넘긴 후 등기하는 방식을 통해 취득세 중과를 피하는 것이 어려워진다는 것이다.

① 1세대 내에서 분양권을 매매, 교환 및 증여로 취득한 경우

② 1세대가 아닌 자에게 분양권을 매매 등을 한 후 다시 1세대가 취득하는 경우

해당 개정사항의 적용시기는 2025년 1월1일로서, 분양권 증여를 계획하고 있는 경우에는 위 해당 내용에 유의해야할 것이다. (중기이코노미 객원=세무법인 신원 채수왕 세무사)