임대차 종료전 새 임차인 주선해야 권리금 보호

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오피니언 ㅣ 키워드이슈 임대차 종료전 새 임차인 주선해야 권리금 보호 상가건물임대차보호법…상가임차인이 알아야 할 임대차계약 TIP

기사입력2018-10-27 10:30

함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) ㅣ다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장

올해 상반기 ‘서울시 상가임대차분쟁조정위’에 접수된 임대차 분쟁 건수를 보면, 총 72건으로 작년 동기대비 118% 증가했다. 특히 권리금(36.8%)이 임차인과 임대인의 갈등 원인 1위를 기록했다. 이어 임대료 조정(15.0%)과 계약해지(13.5%) 등이 뒤를 이었다.

실제 지난 6월엔 상가임대료 인상에서 촉발된 임대차 분쟁 끝에 세입자가 건물주에게 망치를 휘두른 ‘궁중족발’ 사태가 사회 이슈로 떠올랐다.

젠트리피케이션을 막기 위한 제도개선 요구가 빗발쳤고, 상가임차인의 계약갱신요구권 행사기간 연장 등을 내용으로 하는 ‘상가건물임대차보호법’ 개정이 이뤄졌다.

서울시 상가건물임대차분쟁조정 접수 현황

2016년~2018년 6월, 단위:건 ©중기이코노미

국회를 통과한 개정 법률안의 주요 내용은 상가임차인의 계약갱신요구권 행사기간을 현행 5년에서 10년으로 연장해 임차인에게 안정적인 영업권을 보장하는데 있다.

이외에도 상가임차인의 권리금 보호기간을 현행 계약 종료 3개월 전부터 종료 시에서, 계약 종료 6개월 전부터 종료 시로 연장해 권리금 회수기간을 늘렸다. 권리금 보호대상에 대규모점포인 ‘전통시장’의 상가임차인도 포함되도록 해 권리보호의 사각지대도 줄였다.

또 상가임대차분쟁조정위원회를 신설(상가임대차분쟁조정위원회 신설 규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행)해 상가임대차 관련 분쟁을 보다 손쉽게 해결할 수 있도록 한 점도 긍정적이다.

하지만 여전히 상가임대차에는 임차인과 임대인 사이 시설 원상복구와 명도, 전대, 수선 및 관리비 문제 등 다양한 분쟁이 발생하고 있다. 때문에 임차인은 상가임대차 분쟁을 미연에 방지하기 위해 먼저 주의할 점이 무엇인지 숙지해야 한다. 스스로 주어진 영업권을 잘 챙기고, 만에 하나 있을지 모를 분쟁에 대비하는 것이다.

임차인은 계약기간 중에는 3기 차임액을 연체하지 말아야 한다. 연체한 임대료 금액의 합계가 3개월분에 달하면, 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있고 임대차기간 10년을 보호받을 수 없다. 사진은 상가가 즐비한 서울 명동거리. 기사의 특정내용과 무관. ©중기이코노미

우선 상가를 계약할 때 건축물대장을 통해 위반건축물 등록은 없었는지, 상가건물의 용도 시설에 업종이 적합한지 확인해야 한다. 건축물대장상 면적과 실면적을 비교해 확인할 필요도 있다. 최근 신축 상가는 완공 후 시행자나 분양대행사가 MD(merchandising)를 통해 상가 구획을 쪼개는 등 재구성하면서, 임차계약서상 실면적과 차이가 발생하는 경우도 있기 때문이다. 임대차 계약이 종료될 때를 대비해 원상복구 범위를 미리 검토하고 임대인과 협의하는 것도 필요하다.

임대차 계약 후엔 최대한 신속히 사업자등록을 신청하고 확정일자를 받아놓는 것이 현명하다.

권리금 계약을 체결할 때는 임대인의 의사를 확인한 후 권리금을 지급하고 본 계약의 체결 여부에 따라 지급한 권리금 반환 등의 내용을 포함해 약정한다.

임차인은 계약기간 중에는 3기 차임액을 연체하지 말아야 한다. 연체한 임대료 금액의 합계가 3개월분에 달하면, 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있고 임대차기간 10년을 보호받을 수 없다. 임대인에게 임대차 계약을 해지할 수 있는 해지권한을 주게 되는 셈이다.

한편 세입자의 계약갱신 요구는 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 내용증명 등으로 요구해야 계약갱신 10년을 보장받게 된다. 임대인과 임차인이 ‘권리금을 주장할 수 없다’란 신규임차인 주선포기 특약을 했어도 상가건물임대차보호법 규정에 위반된 약정으로 대부분 효력이 없다.

계약종료 전에는 계약기간 중 투입된 상가 수리비용, 부속물 비용 등을 임대인과 정산하거나, 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규 임차인을 주선해야 권리금을 보호받을 수 있다는 점도 잊으면 안된다.