‘특례보금자리론’은 주택시장 구원투수가 될까

프린트

오피니언 ㅣ 키워드이슈 ‘특례보금자리론’은 주택시장 구원투수가 될까 주택담보대출 상당량 흡수 기대…시장 회복은 제한적일 듯

기사입력2023-02-27 00:00

함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) ㅣ다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장

지난 1월30일 전격 출시된 ‘특례보금자리론’에 시장의 관심이 집중되고 있다. 한국주택금융공사의 기존 보금자리론과 일반형 안심전환대출, 적격대출 등을 통합한 주택담보대출 상품으로 금리상승기 4%대 고정금리 모기지론이 가능한 것이 매력이다.

대출 대상 주택가격은 9억원 이하로 차주의 소득제한과 DTI(총부채원리금상환비율) 규제 없이 최대 5억원까지 대출이 가능하고 1년간만 한시 운영될 예정이다. 특례보금자리론 공급 예산규모는 약 39.6조원으로 기존 보금자리론과 동일하게 한국주택금융공사 홈페이지(hf.go.kr) 및 스마트주택금융앱을 통해 대출을 신청할 수 있다.

차주가 주택가격 6억원 이하에 부부합산 소득 1억원 이하면 연 4.15~4.45%(우대형), 6억원 초과 또는 소득 1억원 초과는 연 4.25~4.55%(일반형) 이율로 대출이 가능하다. 고정금리 정책 모기지로서 대출금리 변동위험이 낮고, 주택구입용도외 상환(기존 대출상환) 및 보전용(임대차보증금 반환)으로도 대출을 받을 수 있다. 사회적 배려가 필요한 계층을 보다 두텁게 지원하기 위해 저소득 청년은 금리우대(0.1%p)가 추가되고, 신혼부부와 한부모·장애인 가구는 0.2~0.4%p 금리우대를 제공한다.

무주택자(구입용도) 외에도 1주택자도 대출이 가능한데, 주택교체수요 등 대체취득을 위한 일시적 2주택자는 기존 주택을 처분(2년 이내)하는 조건으로 여신이 가능하다. 다만 대출 기간 동안 1주택 유지조건이 적용되기 때문에 추가 주택 구입으로 2주택 이상을 보유할 계획이 있는 경우에는 특례보금자리론 이용에 신중을 기할 필요가 있다.

기존 주택시장의 가격 하락과 거래 저조, 아파트 청약지표 둔화를 고려할 때 특례보금자리론 이용은 실수요자의 주택구매 중심으로 당분간 제한적 접근이 예상된다. <이미지=이미지투데이>

특례보금자리론은 고정금리 대출이지만, 2022년 11월 기준 4.74%인 시중은행 주택담보대출금리(신규취급액 기준) 수준보다 낮은데다 중도상환수수료가 면제된다는 점이 이점이다. 기존 주택담보대출을 특례보금자리론으로 갈아타는 경우뿐만 아니라 추후 특례보금자리론을 중도상환하는 경우에도 중도상환수수료가 면제될 예정이다. 기존 주택담보대출에 대한 중도상환수수료 면제를 위해서는 한국주택금융공사 홈페이지·모바일앱을 통해 ‘특례보금자리론 승인내역 확인서’를 발급해 기존 대출금융기관에 제출해야 한다.

대출 만기는 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년 등 총 6가지가 있는데, 만기 40년(만 39세 이하 또는 신혼부부 혼인 7년이내)과 만기 50년(만 34세 이하 또는 신혼부부)은 긴 상환기간을 고려해 연령제한이 있다.

2021년과 2022년 전국에서 매매 거래된 아파트 중 9억원 초과 비중은 각각 5.47%와 3.33%에 그쳤다. 같은 시기 수도권의 관련 수치는 12.8%와 10.74%로 10%대에 머물고 있어, 연내 거래될 상당량의 주택담보대출은 특례보금자리론으로 흡수될 것이 기대된다.

다만 구슬이 서 말이라도 꿰어야 보배라고 해당 대출상품을 이용할 거래시장의 온기가 다가올 봄 이사철에 발현될 수 있을지가 관건이다.

최근 1·3대책(주택시장 연착륙과 서민·취약계층 주거안정책)으로 세제, 대출, 청약 등 주택시장의 수요를 억누르던 규제책들이 완화되거나 해제되면서, 가격 낙폭이 둔화되거나 대기수요가 잔존한 지역 위주로 매물 회수, 매도자 기대감이 다소 상승한 것은 사실이다.

하지만 아직 본격적인 시장 회복은 제한적일 수 있다. 경기둔화 우려, 고물가에 연동된 고금리 현상 등을 고려할 때, 저조한 주택거래와 가격하향 조정 가능성이 아직은 해소되지 않았다. 시장이 일부 바닥을 다지더라도 금리인상 우려와 제도 개선 움직임이 지속될 수 있는 상반기보다는 하반기 또는 금리인하 가능성이 열려있는 4분기에 제한적인 회복에 그칠 수 있다.

기존 주택시장의 가격 하락과 거래 저조, 아파트 청약지표 둔화를 고려할 때 특례보금자리론 이용은 실수요자의 주택구매 중심으로 당분간 제한적 접근이 예상된다. (중기이코노미 객원=직방 함영진 빅데이터랩장)