‘한국형 NEW 리츠’…주택금융 활성화 하려면

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Live 중기 ㅣ 경제일반 ‘한국형 NEW 리츠’…주택금융 활성화 하려면 수도권에 리츠 상품이 집중되는 등 지역별 양극화 우려

기사입력2025-01-02 12:00

함영진 객원 기자 (yjham@wooribank.com) ㅣ다른기사보기

우리은행 함영진 부동산리서치랩장

통계청 조사에 따르면, 2023년 3월말 기준 한국 가계의 평균자산은 5억2727만원이다. 이 중 부동산 자산은 4억1424만원으로 전체 자산의 78.6%에 이른다. 부동산 자산은 부동산(3억7677만원)과 전·월세 보증금(3747만원)의 합계액이다. 금융 등 기타자산은 예·적금과 주식 등 저축액(8840만원, 비중 16.8%)과 자동차·가구를 비롯한 기타 실물자산(2463만원, 4.6%)이 21.4% 수준에 그쳤다.

고령화·저출생 등 국내 성장동력 저하 속에서 부동산으로의 자산 쏠림이 경제 전반의 생산성을 낮추거나, 부동산이 과도한 가계부채 증가를 불러온다는 면에서 관련 자산 비중을 줄이고 금융을 주택과 접목해 간접투자상품을 확대하고자 하는 연구가 최근 늘고 있다.

실제 지난 11월 한국은행과 한국금융학회 공동 정책심포지엄에서 ‘리츠를 활용한 주택금융 활성화 방안에 관한 연구’가 발표됐다. 리츠(REITs)를 활용해 주택구입 및 임차 시 필요한 자금의 상당 부분을 부채에서 민간자본으로 대체(Debt-Equity Swap)함으로써 가계부채 증가를 완화하는 방안인 ‘한국형 New 리츠’를 제안한 것이다.

가계는 거주와 투자의 결합을 통해 주택담보대출 채무자에서 리츠 투자자로 전환되고, 안정적인 주거를 확보(일정 지분 이상을 획득한 가계는 리츠사가 보유한 주택에 거주할 권리를 갖게 됨)하게 된다. 가계는 리츠에 투자해 배당수익을 얻을 수 있고, 리츠 소유 주택에 거주하면서, 리츠 지분을 소유하고, 리츠 지분 매도 시 매각차익을 축적하는 구조다.

‘한국형 New 리츠’는 리츠를 활용해 주택구입 및 임차 시 필요한 자금의 상당 부분을 부채에서 민간자본으로 대체함으로써 가계부채 증가를 완화하는 방안이다. <이미지=이미지투데이>

‘한국형 NEW 리츠’는 대출에 기반한 주택 투자수요를 부동산 간접투자로 전환함으로써 부동산시장과 연계한 가계부채 누증을 완화하는 한편, 양질의 주택을 공급함으로써 가계의 안정적 주거확보를 도모할 수 있다는 면이 긍정적이다. 향후 제도가 잘 안착한다면 주택 등 부동산시장의 투자패턴을 직접투자에서 간접투자로 비중 변화를 가져오고 부동산을 금융상품화 시키는 계기가 될 전망이다.

다만 주택도시기금과 금융기관 외에 다수의 민간자본(30% 비중)을 끌어들이기 위해서 임대차 및 거주 대기수요가 많은 수도권에 리츠 상품이 집중되는 등 지역별 양극화가 예상된다. 민간투자자본을 늘리기 위해 양질의 택지 확보가 사업 성공의 관건이 될 것으로 보인다.

한국토지주택공사와 서울주택도시공사 등이 장기간 집값이 상승할만한 양질의 택지를 조성원가 수준으로 리츠사에 공급해야 하는데, 이들 공사는 이미 부채가 있거나 분양수익을 공공임대 사업비에 충당하는 상황인 만큼 사업성 저하 문제를 일으키지 않는 선에서의 리츠 택지공급 총량도 고려해야 할 것이다.

리츠를 매입해 임차인 자격을 갖추기 위해서 투자해야 하는 일정 금액의 임차권 부여 투자액과 주변 시세 대비 저렴한 임차료의 수준(주변 시세의 95% 이하는 유인 요인이 크지 않을 수 있음)이 얼마인지도 대략의 가안이 나와야 투자 수요 유입이 늘어날 수 있다.

가계가 자기자본을 활용해 리츠사의 지분을 획득하고, 배당 및 지분매각 차익을 얻으며 임대료를 지급하는 구조이므로 사모형보다는 공모형 상장 리츠가 활성화돼야 리츠 거래 회전율과 민간 참여 확대를 가져올 수 있을 것이다.

최근 기준금리 인하 추세가 이어지고 있고 서울 등 수도권 중심으로 주택가격 상승이 맞물리는 상황에선 차입투자 효과를 노리는 직접투자 수요가 리츠 등 간접투자보다 높다. 주택의 리츠 시장 확대는 부동산 경기변동에 따라 수요의 부침이 생길 수 있으므로 장기적 관점에서 상품개발과 꾸준한 시장 관심이 필요해 보인다. (중기이코노미 객원=우리은행 함영진 부동산리서치랩장)