주택구입 대출제한…부동산 취득자금 신고는

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경영정보 ㅣ 세무회계 주택구입 대출제한…부동산 취득자금 신고는 예금잔액·금융거래 필요…자금능력 인정받지 못하면 ‘출처조사’

기사입력2025-08-08 17:00

채수왕 객원 기자 (alentino@naver.com) ㅣ다른기사보기

세무법인 신원 채수왕 세무사

최근 정부의 주택구입 대출규제가 더해지면서 부동산 취득자금 마련에 대한 관심이 커지고 있다. 과세관청에서 부동산 거래신고 및 주택취득자금에 대해 어떠한 방법으로 관리하고 있는지 확인해볼 필요가 있다.

부동산(분양권, 입주권 포함)을 거래하는 매수인과 매도인은 매매계약을 체결했을 경우, 계약일로부터 30일 이내에 부동산의 소재지를 관할하는 지자체에 부동산 실제 거래가격을 공동으로 신고해야 하며, 공인중개사의 중개거래인 경우 개업 공인중개사가 신고해야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하거나 개업 공인중개사 중 일반이 신고를 거부한 경우에는 단독으로 신고할 수 있다.

그리고 법인 외의 자가 규제지역(투기과열지구/조정대상지역)내 주택을 매수하거나 비규제지역 내 실제 거래가격이 6억원 이상인 주택을 매수한 경우 및 법인(지역/금액 무관)이 주택을 매수한 경우 매수인은 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획 및 지급방식을 기재한 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 부동산거래계약 신고서와 함께 제출해야한다. 아울러 투기과열지구 내 주택을 매수한 경우에는 매수자가 자금조달계획서에 실제 기재한 자금에 대한 증빙서류도 첨부해야 한다.

©중기이코노미

예를 들어 A가 10억원의 주택을 구입하면서 금융기관 예금액 3억원 , 금융기관 대출액 3억원, 부동산 처분대금 4억원으로 주택을 구입하는 경우, 예금잔액증명서, 금융거래확인서(대출확인), 부동산매매계약서, 양도세 신고서(부동산처분대금 확인) 등의 4개 서류를 증빙서류로서 제출해야한다.

자금조달계획서 또는 증빙자료를 제출하지 않은 경우 500만원 이하의 과태료가 부과되며, 실거래 신고필증 미발급으로 인해 소유권이전 등기가 불가하게 된다. 자금조달계획석 및 증빙자료 확인 결과 자금출처가 부족하거나 증여가 의심되는 경우 해당 거래내역과 확인내역을 탈세의심자료로 국세청에 통보하며, 국세청에서는 통보자료를 바탕으로 증여 여부 등을 검증한다.

국세청에서 실시하는 ‘자금출처조사’란 재산 취득, 채무의 상환 등에 소요된 자금과 자금의 원천이 직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 보아 본인의 자금능력에 의한 것이라고 인정하기 어려운 경우 그 자금의 출처를 밝혀 증여세 등의 탈루여부를 확인하기 위해 실시하는 세무조사를 말하는데, 자금출처조사의 대표적인 예가 주택취득자금에 대한 조사다.

©중기이코노미

국세청은 부동산 취득 등기자료와 국토교통부 등으로부터 확인한 탈세의심 자료를 국세청이 보유하고 있는 소득/재산자료와 연계 분석해 본인의 자금으로 취득한 것으로 보기 어려운 자에 대해 자금출처조사를 실시한다.

자금출처조사시 자금출처가 명확하게 확인되지 않으면, 그 자금을 다른 사람으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한다. 자금출처로 인정할 수 있는 원천은 신고했거나 과세받은 소득금액, 신고했거나 과세받은 상속 또는 증여받은 재산의 가액, 재산을 처분한 대가로 받은 금전이나 부채를 부담하고 받은 금전으로 해당 재산의 취득에 직접사용한 금액이어야 한다. (중기이코노미 객원=세무법인 신원 채수왕 세무사)