오피스텔, ‘수도권 오름세·지방 침체’ 이어질 듯

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Live 중기 ㅣ 경제일반 오피스텔, ‘수도권 오름세·지방 침체’ 이어질 듯 지역별 양극화와 투자 쏠림 가속화 전망…올해 오피스텔 거래 늘어

기사입력2018-12-04 17:17

함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) ㅣ다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장

올해 9월 현재, 전국에서 실거래된 오피스텔은 14만1516실이다. 월평균 1만5724실씩 거래됐는데, 지난해 월평균 거래량(1만4808실)보다 6.1% 증가했다. 같은 기간 서울의 월평균 거래량(3708실→3617실)은 2.4% 감소하기도 했으나, 2017년과 비교해 큰 격차는 아니었다.

저금리와 1100조원을 넘어선 풍부한 부동자금이 소액투자와 운용수익을 쫓아 오피스텔 시장에 유입되는 현상이 이어지고 있는 것이다.

©중기이코노미

하지만 오피스텔 매매가격의 지역별 양극화 현상은 더욱 두드러지고 있다. 서울의 오피스텔 호당 평균 실거래 가격은 2015년 2억원을 돌파했으며, 2018년 2억4713만원으로 올랐다. 2011~2014년 1억8000만원대에 머물던 거래가격이 최근 4년간 큰 폭으로 상승했다.

경기·인천도 2015년부터 가격이 빠르게 상승해 1억4423만원에서 2018년 10월 현재 1억7063만원으로 2640만원 올랐다.

하지만 지방은 서울 등 수도권 오피스텔의 거래가격 상승 흐름과 달리, 2016년 1억2289만원을 기록한 이후 2년 연속 하락세다.

서울 등 수도권은 마곡·내곡·세곡·위례·판교·광교·미사택지지구 등 대기수요가 풍부한 개발지역 용지 공급이 증가하면서 신축 오피스텔의 공급이 많았다. 서울 아파트 매매가격 상승이 오피스텔 대체투자로 이어지며 가격을 견인하기도 했다.

©중기이코노미

하지만 지방은 지역경제 침체로 인한 고용불안으로 임차수요의 감소, 아파트 매매시장의 침체 등이 오피스텔 시장에 영향을 미치면서 가격이 하향 조정됐다. 서울은 고용여건이 상대적으로 우수하고, 대학 등의 교육시설로 인해 임차수요 유치가 상대적으로 양호한 반면, 지방은 지역내 제조업 중심의 중후장대 산업 구조조정으로 취업상황이 악화되면서 오피스텔 임차시장 수익성도 떨어지는 양상이다.

여기에 지속적인 오피스텔 입주물량 증가는 임대수익률 하락을 부채질하고 있다. 실제 2018년 7만9000여실 입주로 2010년이후 ‘최대어’를 기록한 오피스텔 입주량은 2019년 8만실을 돌파할 전망이다.

임대수익률은 이미 지속적으로 하향 조정돼 2018년 9월 전국 오피스텔 연간 임대수익률이 5.47%를 기록했다. 연초(5.54%)보다 0.07%p 하락했고, 같은 기간 서울도 0.09%p 하락해 수익률이 점차 낮아지는 추세다. 신규 입주물량 증가에 따른 초과공급 우려 속에서도, 오피스텔 고분양가 현상이 지속되고 월임대료는 답보상태가 이어지자 수익률이 악화되는 문제가 생기는 것이다.

©중기이코노미

미국 발 기준금리 인상에 따라 국내금리도 인상된 상황에서, 과잉 공급된 입주물량은 지역별 양극화와 투자 쏠림현상을 가속화시킬 전망이다. 특히 지방은 2019년에도 취약한 임차 수요기반이 크게 개선되기 어려워 보여, 오피스텔 투자여건 악화가 지속될 수 있다.

오피스텔의 대체재 역할을 하는 도시형생활주택이나 다세대·빌라 공급도 상당하다. 서울 등 수도권 위주의 투자 쏠림과 가격 양극화가 커지고 있는 만큼 수도권이나 역세권 등 교통이 편리한 곳이나 대학가, 업무밀집지역 같이 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 사업지 위주로 보수적인 접근이 필요해 보인다.