지주택 ‘안심보장증서’로 계약 무효 주장하려면

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경영정보 ㅣ 정책법률 지주택 ‘안심보장증서’로 계약 무효 주장하려면 계약 무효 및 취소 사유가 신의성실 원칙 반하지 않는지 입증 관건

기사입력2025-07-25 16:30

김재윤 객원 기자 (law1@lawjnk.kr) ㅣ다른기사보기

부동산변호사닷컴(법무법인 제이앤케이) 김재윤 변호사

경기 침체와 원자재 가격 상승 등의 요인으로 전국 각지의 지역주택조합 사업이 지연되면서 탈퇴를 원하는 조합원이 늘고 있다.

2020년 12월 11일 이후에 최초로 조합원 모집 신고를 한 조합에 한해서 주택법 개정에 따라 가입 후 30일 이내에 자유롭게 탈퇴할 수 있다. 그러나 개정된 주택법의 소급 적용대상이 아닌 조합에 가입했거나 가입 후 30일이 지났다면 계약서상 환불 규정에 따를 수밖에 없는데, 단순 변심만으로는 탈퇴가 어렵고 대부분의 계약서는 탈퇴가 불가능하게 이뤄져 있다.

설사 탈퇴가 승인된다 해도, 사업 추진과정에서 소요된 업무대행비나 설계비 등 비용의 일부가 공제된 후 환불이 이뤄지게 된다. 그러다 보니 사실상 조합으로부터 환급되는 금액이 거의 없다고 안내받는 조합원이 대다수다.

하지만 조합 측의 계약 위반이나 허위·과장 광고 등 정당한 탈퇴 사유를 입증할 수 있다면 소송을 통해 조합 탈퇴를 할 수 있다.

지역주택조합 탈퇴 소송에서 ‘특정 시기까지 조합설립인가나 사업계획승인을 신청하지 못해 사업이 무산될 경우 분담금 전액을 환불하겠다‘라는 내용을 담고 있는 안심보장증서가 교부되었다는 점은 조합원에게 유리하게 작용해 왔다. 그러나 이러한 약정이 조합 가입 계약무효 판결을 무조건 보장하는 것은 아니기에 주의해야 할 필요가 있다.

최근 선고된 대법원 판결이 이러한 내용을 보충하고 있는데, 환불보장약정이 무효라고 주장한 조합원의 분담금 반환 청구가 신의성실의 원칙에 반하는 모순 행위에 해당한다고 본 판례가 있다.

원고 조합원이 가입 계약 체결 후, 피고 조합이 조합설립인가를 받음으로써 환불보장약정에서 정한 환불의 조건은 불가능해졌고, 그럼에도 원고가 분담금을 추가로 납부했다면 ’환불보장약정에 따른 환불이 가능한지 여부와는 관계없이 조합 가입계약을 유지하겠다’는 의미로 해석했다.

결국 총회 결의를 거치지 않은 환불보장약정이 무효라고 하더라도, 조합이 설립된 지 수년이 지난 시점에서 계약 무효 또는 착오에 의한 취소를 주장하며 분담금의 반환을 청구하는 것은 신의성실의 원칙에 반해 허용될 수 없다고 봤다. 이에 따라 조합과 나머지 조합원들이 손해를 부담하는 것은 용인될 수 없다고 보며 원고의 상고를 기각했다.

이렇게 안심보장증서가 조합 탈퇴 소송에서 만능의 열쇠가 아니기에 조합의 구체적인 사업 진행 상황과 환불보장약정과 무관하게 조합 가입계약을 유지할 의사를 표시한 조합원의 선행 행위가 있었는지 등 총체적으로 따져보아야 할 필요가 있다.

덧붙여 조합이 조합원에게 납입금을 반환해야 한다는 판결이 내려져도 조합이 실제로 이행하지 않는 경우도 많다. 따라서 안심보장증서가 있다는 이유만으로 무턱대고 소송을 제기하기에 앞서, 지역주택조합 소송 경험이 풍부한 전문가의 검토를 받은 후 가압류 등의 법적 조치를 함께 취하며 소송에 임하는 것이 중요하다. (중기이코노미 객원=부동산변호사닷컴 김재윤 변호사)

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