아파트 거래량 감소하고, 다세대·연립은 증가

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Live 중기 ㅣ 경제일반 아파트 거래량 감소하고, 다세대·연립은 증가 경기도 아파트 가격 상승, 오피스텔 매매 증가…최근 주택시장 특징은

기사입력2021-10-28 00:00

함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) ㅣ다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장

재건축 등 정비사업이나 교통망 확충에 대한 기대감이 큰 수도권의 주택시장 가격상승은 여전한 모습이다. 그러나 급등한 가격에 대한 피로감과 지난 8월 기준금리 인상 그리고 시중은행들의 대출중단 여파 등 거래시장에 영향을 주는 변수들이 다양하다. 최근 주택시장에 포착되고 있는 주요 특징들은 뭐가 있을지 살펴본다.

첫째, 아파트 거래량이 감소하고 있다. 줄어든 거래가 가격하락으로 이어지지 않고 있으나, 아파트 거래시장 활력은 확실히 지난해 보다 둔화된 모습이다. 실제 아파트 거래량은 전년동기에 못 미치고 있다. 계약일 기준 아파트 거래량은 지난해 상반기 40만1379건을 기록한데 반해, 올해 상반기는 32만9025건으로 18% 줄었다. 작년 하반기는 41만4555건을 기록하며 월평균 약 6만9000여건 거래됐지만, 올해 하반기는 9월 현재 10만9030건으로 월평균 4만건에 미치지 못한다.

둘째, 전년보다 낮은 수준의 아파트 거래 추세와 달리 서울 등 특정지역의 다세대·연립 거래는 전년보다 거래량이 증가하는 등 주택 유형에 따른 국지성을 보이고 있다. 서울의 계약일 기준 다세대·연립 거래량은 지난해 상반기 2만8340건, 하반기 3만555건에 이어 올해 상반기 3만2685건으로 늘어났다.

다세대·연립은 아파트에 비해 매입가격 부담이 덜하고, 도심 내 공급을 확충하기 위한 공공정비사업 본격화와 주거정비지수제 폐지 등 서울시가 추진하는 6대 재개발 규제완화 정책 등이 맞물리며 거래수요가 비교적 적극적인 모습이다.

셋째, 수도권에서 경기도의 가격상승 약진이 주목된다. 9월 기준 6개월간 전국에서 집계(계약일 기준)한 아파트 매매 실거래가를 살펴보면, 직전 최고 거래가격보다 크거나 같은 가격의 최고가를 경신한 면적 개수가 가장 많은 지역이 바로 경기도다. 4월~9월까지 경기도에 거래된 1만4643개 아파트 면적유형 중 1만1839개인 80.8%가 최고가를 경신했다. 같은 기간 59.8%를 기록한 전국보다 높은 수치를 나타냈다.

최근 주택시장에서 나타나는 주요 특징을 보면, 아파트 거래량이 감소하고 이와 달리 서울 등 특정지역의 다세대·연립 거래는 증가했다. 또 경기도 아파트의 가격상승이 눈에 띄며, 전국 오피스텔 매매거래도 예년보다 늘었다. <이미지=이미지투데이>

넷째, 올해 외지인 주택거래 비율이 전체거래 중 30%에 육박했다. 2019년 관할 시도외 서울과 관할 시도외 기타인 외지인 주택거래비율은 23.8%였다. 이 수치가 2020년 25.9%로 높아졌고, 올해 7월 기준 29.6%로 증가하며 30%에 육박하고 있다. 외지인 주택거래는 실거주 목적보다는 원정투자 등 거주를 동반하지 않는 투자 및 시세차익 성격의 거래일 확률이 높다.

다만 좀처럼 꺾이지 않는 집값과 중저가 지역들의 가격상승이 본격화된 현실에서, 향후 자가 점유를 목적으로 전세를 끼고 주택을 구입해 두는 선취수요 등도 일부 있을 것으로 추정돼 외지인 거래를 모두 투자수요라고 단정할 수는 없어 보인다.

다섯째, 전국 오피스텔 매매거래(계약일 기준 집계)가 예년보다 증가했다. 2019년 3만5537건으로 월평균 2961건이 매매거래된 오피스텔은 2020년 4만8472건으로 월평균 거래량(4039건)이 늘어났다. 올해 9월14일 기준으로 4만2658건이 거래되며 월평균 거래량이 4739건으로 순증했다.

수익형 부동산의 대표주자인 오피스텔은 한때 공급과잉 논란이 있었으나 아파트보다 대출, 세제, 청약 등 매입규제가 낮아 일부지역은 대체투자로 각광받고 있다. 청약 시 청약금만 있으면 청약통장 없이도 청약이 가능하고 전매규제 기간이 상대적으로 짧다. 다주택자 취득세 중과와 규제지역의 양도소득세 중과를 피할 수 있다는 장점이 크다. 최근엔 급등한 아파트 가격 부담으로 전용면적 60~85㎡ 유형의 오피스텔을 실거주 목적에서 구입하는 사례도 있어 거래량이 꾸준히 증가하고 있다.

이밖에도 지난해보다 상승 변동 폭이 커진 전세시장과 다주택자 양도소득세 중과를 피하기 위해 증여를 선택하며 증여거래가 증가하는 등 주택시장에 다양한 특징이 나타나고 있다. 주택 수요자들은 거래시장의 다양한 패턴과 트렌드를 잘 살펴, 자신의 자본에 적합한 현명한 자산관리를 해야 할 시점이다. (중기이코노미 객원=직방 함영진 빅데이터랩장)