공사 안 끝난 아파트 토지만 낙찰받았다면

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Live 중기 ㅣ 산업뉴스 공사 안 끝난 아파트 토지만 낙찰받았다면 토지공매의 수익도출…건물낙찰자에 이익갈 수 있는 전략 필요

기사입력2015-09-15 14:00

송상열 객원 기자 (suce119@naver.com) ㅣ다른기사보기

(주)밸류마크자산관리 송상열 대표·부동산학 박사

부동산투자를 주목적으로 하는 A기업은 최근 주택도시보증공사(옛날 대한주택보증)가 공매로 진행하는 충남 아산시 아파트물건의 토지만을 낙찰받았다. 공정률 약 85%로 정지된 상태에서 미완성 아파트 건물만이 본 낙찰이전에 낙찰이 돼 대위등기를 한 다음 다수의 사람들이 소유하고 있는 상태인 것이다. 35평형 아파트 약 250세대로 입지여건이 양호하고 인근시장도 주고지역으로 형성돼 있어서 분양에도 별 문제가 없어 보였다.

1차 공매가의 약 40%선에서 토지를 낙찰 받았고, 다음 단계의 진행을 고민중이다. 모든 부동산이 그렇지만, 우선은 공동주택의 경우 호수별로 건물지분을 가지면 토지지분은 공유형태로 함께 거래가 된다. 따라서 건물낙찰자들에게 토지지분을 이윤을 남기고 매각하거나, 반대로 건물낙찰자들로부터 건물을 매수해 건물과 토지 소유자를 일치시키는 작업이 이뤄져야 한다. 이 부분에서 고도의 ‘전략’이 요구된다. 적정한 토지가격 및 건물가격을 산정해야 하고, 잔여 공사비도 산출해야 한다. 아울러 분양가도 모두가 만족할 수 있도록 시장경쟁력을 갖춰야 한다. 오래된 건물이고, 망가진 아파트란 단점을 극복해야 하기 때문이다.

공사가 정지된 미완성 아파트 건물의 토지만을 낙찰받았다면, 건물낙찰자에게도 이익이 갈수 있도록 치밀한 전략 수립이 필요하다. 사진은 경기도 한 아파트 신축 현장, 기사의 특정내용과 무관<사진=뉴시스>

따라서 설계사무소를 선정해 인허가부분을 다시 시작함과 동시에 잔여공사를 자체 브랜드를 걸고 하자보수까지 책임져 가면서 시공에 참여할 시공사를 선정하는 것도 매우 중요한 과제다. 그리고 건물을 매수해야 하는 상황에 대비해 충분한 자금조달도 이뤄져야 한다. 건물소유자들을 일대일로 만나서 협의를 할 것인지, 단체로 사업설명회를 가질 것인지도 결정해야 한다. 잘못하면 장기간에 걸쳐 곤란한 상황을 연출할 수도 있기 때문이다.

가장 중요한 것은 건물낙찰자들에게도 상당한 이익을 가져다주면서 본 사업의 이익을 극대화하는 일이다. 따라서 전체적인 마스터플랜을 먼저 세우고, 치밀한 전략계획을 수립한 다음 주도면밀하게 추진해야 한다. 기획, 인허가, 자금조달, 시공, 분양 등 마케팅이 동시에 시작돼야 하고, 이를 한꺼번에 처리할 수 있는 컨트롤타워를 세우는 일도 게을리 해서는 곤란할 것이다. 최악의 경우 잔여공사비와 자료에 대한 청구권만을 가질 수도 있음을 유념하고 법적, 기술적, 경제적 측면에서 전략적인 접근을 할 필요가 있다.